1. 서론
지분형 모기지가 뭐길래? 1억으로 10억 집을 살 수 있는 시대
최근 정부가 발표한 새로운 주택 금융 정책, 바로 '지분형 모기지가 큰 관심을 끌고 있다.
"김병환 금융위원장이 지난달 정부서울청사에서 월례 기자간담회를 열고 지분형 모기지 도입을 검토하겠다고 운을 띄운 후 이달 초 한국은행과 한국금융연구원 주최로 열린 정책 컨퍼런스에서 “6월 로드맵을 공개하겠다”고 밝혔다.
"1억으로 10억짜리 집을 산다"는 자극적인 문구 덕에 많은 무주택자들이 귀를 쫑긋 세우고 있다.
과연 이 제도는 무엇이며, 실제로 가능한 일일까?
2. 지분형 모기지 개념
지분형 모기지이란, 정부 또는 공공기관이 주택 구매 시 일정 지분을 투자해주는 방식이다.
기존 주택담보대출과는 다르게, 주택 구매자와 정부가 공동으로 집의 소유권을 나누는 구조다.
예를 들어, 10억 원짜리 주택을 구매할 때, 본인이 1억 원(10%)만 부담하고, 나머지 9억 원 중 일부를 정부가 지분투자 형식으로 보조해준다.
그만큼 정부도 해당 집의 일정 지분을 갖게 된다.
3. 왜 이런 제도가 생겼을까?
2024년 말 기준, 우리나라 가계부채는 약 1800조 원을 돌파했다.
이는 경제 전체에 큰 리스크로 작용하고 있다.
정부는 이러한 상황을 타개하기 위해, 주거 안정을 위한 새로운 방식의 대안 금융을 고안한 것이다.
또한, 청년층과 신혼부부 등 자산이 부족한 계층의 내 집 마련 진입 장벽을 낮추기 위한 목적도 크다.
4. 기존 대출과의 차이점은?
| 대출 구조 | 은행이 대출해주고 이자를 받음. (디딤돌대출,보금자리론,버팀목대출) |
정부가 지분을 사들이는 형식 (지분투자 방식) |
| 소유권 | 100% 본인 명의 | 일부 지분 정부 보유 |
| 상환 방식 | 원리금 균등상환 | 매각 시 지분에 따른 배분 |
| 위험 부담 | 본인 전액 부담 | 리스크 분산 가능 |
지분형은 대출이 아닌 투자 개념이기 때문에, 이자 부담이 낮거나 없을 수 있고, 대신 향후 매각 시 시세 차익을 정부와 나누어야 한다.
5. 실제 예시로 보는 시뮬레이션
- A씨는 1억 원의 자본금을 보유
- 서울 외곽 10억 원 아파트 매입 희망
- 정부가 60% 지분(6억 원), 민간 금융기관이 30%(3억 원) 지원
- A씨는 10%(1억 원)만 투입
장점: A씨는 비교적 적은 자금으로 주택을 보유
단점: 집을 팔 때 정부와 민간이 지분 비율대로 시세 차익을 나눔
6. 누가 신청할 수 있을까?
- 무주택자 (기준 시점 1채도 보유하지 않은 자)
- 중위소득 180% 이하 (소득 요건 충족)
- 주택 가격 제한 (예: 수도권 9억 원 이하 등)
추후 지역 및 자격 요건은 한국토지주택공사(LH) 또는 국토부 홈페이지를 통해 상세히 안내될 예정이다.
7. 기대 효과와 한계
1) 기대 효과:
- 내 집 마련의 진입장벽을 낮춤
- 주거 안정성 확보 (2년 주기로 임대료 올려주어야하고,4년이 지나면 이사를 가야할 수 있는 부담이 줄어든다)
- 부동산 시장의 과열 방지
2) 한계 및 주의사항:
- 정부 지분이 있는 만큼 완전한 내 집은 아님
- 매각 시 이익의 일부는 정부와 공유
- 중도 매각이나 리모델링 시 제한 가능성
8. 투자자 관점에서 본다면?
정부의 지분형 모델은 개인 투자자에게도 시사점이 있다.
예를 들어, 공동 투자형 부동산 펀드나 REITs(부동산투자신탁)와 유사한 개념으로, 자산을 분산 투자하는 형태로도 접근 가능하다.
9. 전문가들의 시선
부동산 전문가들은 이 제도를 긍정적으로 보고 있다.
다만, **'제대로 작동하기 위해서는 공급 확대와 함께 보완책 마련이 병행되어야 한다'**는 의견이 많다.
특히 매각 시의 지분 정산 문제, 세금 이슈 등은 향후 논란의 소지가 있다.
10.시범 사업은 누가 먼저 혜택
역세권등 주요 입지의 신축 아피트 중심으로 청년이나 신혼부부등 우선헤택을 줄것으로 관측된다.
11. 결론: 기회인가? 신중해야 할 선택인가?
지분형 모기지는 단순한 대출 제도가 아니다.
투자보다는 실거주를 통한 주거안정이 목적이다.
새로운 주거 패러다임이며, 특히 자금 여력이 부족한 무주택자들에게는 강력한 기회가 될 수 있다.
하지만 '내 집'이라는 개념보다는 '공동 소유'의 집이라는 현실을 인지해야 하며, 매각 전략, 지분 배분, 세금 등도 철저히 고려해야 한다.
🔍 마무리 TIP
지분형 모기지는 2025년부터 시범 도입될 가능성이 높으며, 관련된 신청 방법, 조건, 지원 대상은 정부 공식 보도자료나 LH 공고를 반드시 확인하자.
앞으로 몇 년간 MZ세대의 핵심 주거 트렌드로 자리 잡을 수 있는 정책인 만큼, 미리미리 정보를 모아두는 것이 현명하다.